一、工程概況
    （一）改造背景
    我國老年人口規(guī)模龐大，自2000年邁入老齡化社會之后，人口老齡化程度持續(xù)加深。黨中央、國務院高度重視養(yǎng)老服務，黨的十八大以來，出臺了加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)、全面放開養(yǎng)老服務市場等政策措施。截止2021年中國60歲及以上人口26736萬人，占全國人口的18.9%。目前，我國養(yǎng)老服務市場依然存在活力尚未充分激發(fā)，發(fā)展不平衡不充分、有效供給不足、服務質量不高等問題，人民群眾養(yǎng)老服務需求尚未有效滿足。
    煙臺作為我國近代工業(yè)和制造業(yè)最早發(fā)展起來的城市之一，隨著城市的發(fā)展，大量舊廠房散落在城市中，老舊工廠作為低效閑置資產的代表，占到了煙臺七區(qū)待更新面積的43.12%。煙臺市緊抓既有建筑改造利用契機，充分利用工業(yè)存量房屋開辦養(yǎng)老服務場所，利用園區(qū)工業(yè)廠房的空間優(yōu)勢，優(yōu)化消防設計審查驗收路徑，走出一條獨具特色的養(yǎng)老服務之路。
    （二）改造概況
    某老年服務中心占地約26畝，總建筑面積2.2萬㎡，總投資約2180萬元（項目分為一、二期。目前一期、二期均已投入使用），設計房間180個，含單人間、雙人間和多人間，共計床位300張。該老年服務中心改造工程主要包含兩部分：一是原廠房區(qū)丙類服裝加工車間，該建筑為地上四層，局部五層；二是辦公區(qū)，主要包括2#、3#宿舍，4#食堂。其中，2#、4#加建一層，3#加建兩層。服務中心整體改造后鳥瞰圖如圖3-1所示。

二、改造的重點難點及應對措施
    （一）改造的重點難點
    本項目與民用建筑相比，存在主體結構荷載大、建筑空間高大靈活、體量大等特點，在改造利用中，受歷史客觀因素及現(xiàn)狀條件制約，現(xiàn)行消防技術標準難以執(zhí)行，尤其是使用功能變化時，缺乏具體的政策指引和技術標準支持（圖3-2），改造利用過程中存在如下問題：

    1.建筑產權、土地性質不變，使用功能變化，消防設計審驗審批難
    該廠區(qū)土地性質為工業(yè)用地，建筑產權不變更，但建筑使用性質由原工業(yè)廠房、工業(yè)廠房宿舍等改變?yōu)槔夏耆苏樟显O施，該項目在辦理建設工程消防設計審查驗收手續(xù)前需取得有關變更前置手續(xù)。
    2.加建導致建筑主體承重結構變動，結構荷載增大
    根據改造需求，該項目將原廠區(qū)辦公區(qū)的2#宿舍、3#宿舍和4#食堂進行了增加建筑層數(shù)的改造，其中，2#宿舍、4#食堂加建一層，3#宿舍加建兩層，導致建筑主體承重結構出現(xiàn)變動，建筑結構荷載增大。
    3.使用功能變化導致安全疏散難滿足現(xiàn)行規(guī)范要求
    建筑由工業(yè)建筑改造為老年人照料設施后，建筑疏散和防火的技術指標均有所提高。
    增加建筑高度造成原建筑的耐火等級、樓層設置和平面布置、防火分隔措施、安全疏散等要求改變，建筑防火性能有待加強。
    4.消防設施配置不足
    原建筑消防設施設置較少，根據現(xiàn)狀增設消防設施困難。
    （二）應對措施
    1.審驗審批難的應對措施
    煙臺市優(yōu)化消防設計審查驗收審批流程，出臺了《關于規(guī)范既有建筑改造工程辦理建設消防手續(xù)有關事項的通知》為該項目提供政策支持。本工程將工業(yè)廠房、倉儲用房等改造為老年人照料設施，屬于既有建筑改變使用功能的情況，需要由所在轄區(qū)自然資源規(guī)劃主管部門出具變更證明文件后，辦理建設和消防手續(xù)。
    2.建筑主體承重結構變動，結構荷載增大的應對措施
    改造單位委托具有相應資質的機構進行檢測和鑒定，保障建筑改造不會產生結構安全隱患。
    3.安全疏散的應對措施
    結合建筑現(xiàn)狀，增設安全出口和疏散出口，增加排煙窗與消防救援窗，廠房區(qū)、辦公區(qū)增加疏散連廊（圖3-3、圖3-4）。

    4.消防設施配置不足的應對措施
    分別從廠區(qū)兩側各引入一條市政給水管，在室外形成環(huán)狀管網。室內消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)分別由消防水泵房的加壓泵加壓供水，每個系統(tǒng)設兩臺加壓泵，一用一備。室外消火栓由市政供水，室外消火栓保護半徑不超過150m，消火栓布置間距不超過120m。屋頂水箱間設18m3消防水箱一座及穩(wěn)壓設備和附屬設施，滿足室內外消火栓系統(tǒng)的水壓要求，出水管接消火栓環(huán)網。增加自動噴水滅火系統(tǒng)、應急照明系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)等消防設施，并設置微型消防站（圖3-5）。

三、改造亮點
    為保障該項目普安消防改造順利實施，確保消防安全、質量符合標準規(guī)范要求，項目改造主要從以下方向進行了突破：
    （一）開展結構安全評定，保障建筑結構安全
    該工程因加建導致主體承重結構變動，結構荷載增大，開展改造前，委托具有相應資質的設計單位進行結構安全評定，并委托具有相應資質的單位實施。
    （二）保障人員安全疏散，提升建筑防火能力
    由于場地限制，改造工程與相鄰既有建筑之間的消防車道、救援場地很難滿足規(guī)范要求，通過連廊將幾棟建筑合理連接，滿足消防要求。
    根據改造后使用功能，結合建筑現(xiàn)狀，增設安全出口和疏散門，增加排煙窗與消防救援窗，完善建筑消防設施，沿可通行消防車的街道設置市政消火栓。建筑周圍設置室外消火栓。室內增加防煙排煙設施、室內消火栓、自動噴淋、火災自動報警、應急照明系統(tǒng)等消防設施。
    （三）制定既有建筑改造消防可行性政策措施
    1.做好消防審批服務，提高審批效能。對依法申報消防設計審查、普安消防驗收的老年福利服務中心，靠前主動提供消防技術咨詢服務，依法盡快辦理。
    2.結合養(yǎng)老服務行業(yè)消防安全標準化管理，注重分類引導。明確建筑耐火等級、樓層設置和平面布置、防火分隔措施、安全疏散和避難設計、建筑消防設施、消防管理機構和人員、微型消防站建設等配置要求。
四、改造成效
    該項目充分利用存量的舊廠房，通過改造提升利用，使舊廠房重煥新生，形成多感覺、全方位、立體化，凸顯人文關懷與城市質感的地標式養(yǎng)老服務場所。
    （一）盤活閑置存量資產，有效緩解城區(qū)用地供需矛盾
該項目整體盤活7棟單體樓房，建筑面積約12000㎡。將一座破舊不堪的廢棄廠房改造為舒適宜居的養(yǎng)老服務中心，盤活了閑置舊廠房，緩解了城區(qū)用地的供需矛盾，為普安消防改造利用閑置資產與養(yǎng)老產業(yè)鏈條深度整合發(fā)展積累了寶貴的經驗。
    （二）詮新養(yǎng)老賦能，提升居民幸福感
    該項目改造后成為為老人量身打造的宜老居住場所，滿足入住老人的多元需求，內部設施齊全，配套建有餐廳、多功能廳、活動室、娛樂室、康復保健中心、診所、超市等功能空間，開拓了17畝的專屬菜園和魚塘，養(yǎng)殖魚苗、雞鴨鵝，種植各類蔬菜，打造綠色生態(tài)種植園。解決了300余位老人的品質養(yǎng)老問題，凸顯了城市的溫度和擔當（圖3-6、圖3-7）。